بازار مسکن در اولین ماه پاییز بهترین عملکرد خود را نسبت به بازارهای رقیب داشت. آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی از تغییرات بازار مسکن پایتخت در شهریور ماه حکایت از نوسان حدود یک درصدی متوسط قیمت نسبت به شهریور دارد. اما نکته قابل تامل این است که این رشد هرچند ناچیز در شرایطی رخ داد که حجم معاملات افت قابل توجه 10 درصدی داشت. بررسی معاملات مسکن در اولین ماه پاییز نشان دهنده نقش عامل قیمت در شکل گیری خط مقاومتی خرید سرمایه در این بازار است.
به گزارش «Днияй экстогать»، رصد تحولات بازار مسکن در اولین ماه از نیمسال دوم سال 1401، بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی، در سرعت معاملات و قیمت این بازار مغایرت وجود دارد. در مهرماه 5 هزار و 400 فقره معاملات آپارتمان مسکونی در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به شهریورماه 10/2 درصد کاهش داشت. این حجم معاملات حتی نسبت به ماه مشابه سال قبل که بازار به دلیل اخباری مبنی بر احیای مجدد معامله و لغو تحریم ها نیمه خاموش بود، یک درصد کمتر است و خریداران در انتظار قیمت به صورت موقت بازار را ترک کردند. رها کردن به این ترتیب مهرماه امسال را می توان گنج خانه ای توصیف کرد. اما نکته جالب تحولات اخیر بازار مسکن تهران در این ماجرا نهفته است که با وجود این افت چشمگیر تعداد معاملات مسکن در یک ماه، قیمت آن طور که انتظار می رفت کاهش نیافته است.
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مهرماه 43 میلیون و 720 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل تنها 2/1 درصد معادل 600 هزار تومان افزایش داشته است. اگرچه نرخ تورم ماهانه مسکن مهرماه با این رقم در شهریور ماه تفاوتی ندارد و نرخ رشد قیمت مسکن بدون تغییر باقی مانده است، اما این افزایش جزئی در حالی رخ داده است که حجم معاملات کاهش چشمگیری داشته است.
قاعدتا در ماه هایی که تقاضای مسکن در بازار مسکن به حداقل می رسد و این امر در تغییرات بازار به شکل کاهش حجم معاملات منعکس می شود، قیمت نیز با افت یا افت همراه است. حداقل بدون تغییر باقی می ماند. به عنوان مثال حجم معاملات مهرماه امسال و سال گذشته در یک سطح است، اما پارسال که این حجم به کف (حدود پنج هزار واحد) رسید، میانگین قیمت مسکن نه تنها افزایش پیدا نکرد، بلکه افزایش یافت. نسبت به ماه قبل از آن 2/0 درصد کاهش داشته است به این ترتیب آنچه در بازار مسکن پایتخت طی ماه گذشته به چشم می خورد، به «دو برابر» تعبیر شد. دوگانه که طی آن در حالی قیمت افزایش یافت که معاملات به دلیل کاهش تقاضای موثر در بازار مسکن 10 درصد افت داشت و به کف حدود 5 هزار واحدی بازگشت.
علت اینکه کاهش معاملات حتی منجر به کاهش نرخ رشد قیمت مسکن نشد و نرخ تورم ماهانه مسکن در مهر و هوش یک درصد (معادل تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه) بود. باید به دو صورت توضیح داده شود. این اتفاق در وهله اول ناشی از تغییرات نرخ ارز در ماه های اخیر است که بدون توجه به تاثیر تورم ماهانه مسکن، تقاضای خرید را توجیه می کند.
قیمت دلار در ماه های سپتامبر و اکتبر افزایش محسوسی داشته است. به طوری که بازدهی ارزش ماهانه این ارز در شهریور 5/7 و در شهریور 4 درصد بود. حساسیت بازار مسکن به تغییرات نرخ ارز که از سال 97 به شدت افزایش یافته، در مهرماه نیز خود را نشان داد به طوری که اثر تجمعی دو ماه متوالی تورم در بازار مسکن به صورت تورم 2/1 است. درصد در مهرماه این وضعیت در رکود منعکس شد.
تغییرات نرخ ارز از دو جهت بر شتاب معامله گران در بازار مسکن تاثیر گذاشته و تورم ماهانه به حدود یک درصد رسیده است. از یک سو با توجه به تجربه چهار سال اخیر در بازار مسکن، با توجه به تورم سیال ارز، فروشندگان اصرار دارند که قیمت را همزمان با افزایش قیمت دلار تغییر دهند، به طوری که پس از آغاز افزایش بازار دلار، گروهی از فروشندگان از بازار خارج می شوند و نقش مخاطب را ایجاد می کنند. آنها می خواهند بدانند نوسان قیمت در بازار مسکن چقدر گسترده است و تا زمانی که به موقتی بودن آن رضایت ندهند، تمایلی به فروش نشان نمی دهند. از سوی دیگر به محض افزایش نرخ ارز، تقاضای مسکن سرمایه ای برای ورود به این بازار تحریک می شود و به این ترتیب در شرایطی که عرضه کاهش یافته، تقاضای قطعی خرید افزایش می یابد. البته در چنین شرایطی نمی توان منتظر کاهش قیمت بود.
یکی دیگر از عواملی که در ماه گذشته در افزایش قیمت مسکن موثر بود و نمی توان تاثیر آن را انکار کرد، نرخ بالای تورم عمومی است که می توان به تغییرات تورم در تمامی بازارها از جمله بازار مسکن پی برد. تاثیر تورم عمومی بر تورم مسکن و اجاره موضوع اخیر نیست و در سال های اخیر تقریباً همیشه این تغییرات دنباله رو و هماهنگ بوده است. اکنون تورم عمومی بیش از 40 درصد در هر ماه تاثیر خود را بر قیمت مسکن در قالب افزایش جزئی قیمت مسکن نشان می دهد. نرخ تورم عمومی ماهانه در مهرماه حدود 5 درصد بوده که رقم بالایی محسوب می شود و تورم یک درصدی با توجه به این تغییرات موضوع عجیبی نیست.
الگوی جهت گیری پیشنهاد در دگرگونی بازار است
یکی دیگر از دلایل دوبرابر شدن قیمت و معاملات در مهر ماه، دلیل افت قابل توجه خرید و فروش در این ماه است. یکی از مهم ترین عوامل مؤثر بر این رویداد، ناآرامی های اخیر اقتصادی و اجتماعی است. موضوعی که در بازار مسکن کاهش تمایل به مراجعه به پرونده و حتی در برخی موارد عقب نشینی فروشنده از سوی فروشندگان مسکن مورد توجه قرار گرفت. در واقع ناآرامی در برخی مناطق هم به صورت کاهش تقاضای خرید و هم به صورت کاهش عرضه تاثیر خود را بر بازار مسکن نشان داده است.
بر اساس نتایج آخرین تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره بازار مسکن که جزئیات آن نیز در گزارش روز گذشته در همین صفحه منتشر شده است، در یک ماه گذشته کاهش محسوسی در تعداد ورودهای جدید برای بازار مسکن به این ترتیب می توان کاهش عرضه پس از اثرات ناآرامی را به مشکل نسبت داد. در واقع به همین دلیل است که کاهش تقاضای خرید تحت تاثیر کاهش معاملات نتوانست تاثیر قابل توجهی بر قیمت بازار مسکن داشته باشد و تورم ماهانه پایتخت همچنان حدود یک درصد مثبت بود.
به این ترتیب راز بیت المال که بازار مسکن مهر ماه محک زده شد تاثیر تورم قیمت و تورم عمومی بر قیمت مسکن بود. موضوعی که باعث تشکیل خط مقاومت در برابر خرید سرمایه شد. به عبارت دقیق تر، تورم مسکن باعث شده حتی خریداران سرمایه ای که در ماه های اخیر در بازار مسکن بوده و هستند و اتفاقا حضور آنها در بازار مسکن در شرایط تورم پر رنگ تر شود. اصرار فروشندگان برای افزایش قیمت با وجود رکود در برابر خرید مقاومت می کنند. علیرغم اینکه اکثر خریداران با سرمایه مناسب آمادگی ورود به بازار مسکن را دارند، اما روند تورمی قیمت مسکن در دوران رکود به راحتی برای آنها قابل قبول نیست و به همین دلیل در مهرماه اقدام به خرید مسکن می کنند. می خواهند با محاسبات دقیق قیمت ملک بخرند به این نتیجه رسیدند که نباید بگذارند قیمت بالا برود. موضوع کاهش معاملات در بازار در ماه گذشته مشهود بود.
سرمایه گذاران سرگردان
اگرچه رشد قیمت دلار باعث افزایش تقاضا برای سرمایه در بازار مسکن خواهد شد، اما در مهرماه سردرگمی سوداگرانی که سرمایه گذار ملک بودند، تاثیر محسوسی بر کاهش حجم خرید و فروش مسکن داشت. در مناطق مصرفی شمال شهر تهران، انباشت پرونده های فروش در بازار مسکن که نتیجه مقاومت سرمایه گذاران مسکن در برابر خرید و عدم تقاضای موثر مصرف کننده است، مشکل ساز شده است. دلالان املاک می گویند: اگرچه در هفته های اخیر پرونده های جدید کمی وجود داشته است، اما انبوه پرونده های قبلی که در دو تا سه ماه گذشته در بازار معاملات ملکی عرضه شده است، باعث شده سرمایه گذاران ملکی برای تکمیل این معامله پول بیشتری خرج کنند.
به طور کلی بدون توجه به بازار مسکن، زمانی که انباشت پرونده در بازار توسط خریداران به ویژه سرمایه گذاران ملکی مشاهده می شود، با احتیاط بیشتری نسبت به معامله اقدام می کنند. انباشت پرونده های قبلی از یک سو نشان از رکود گسترده در بازار نقل و انتقال ملک و از سوی دیگر نشان از عدم تقاضای موثر خرید در بین خریداران دارد و می تواند این واقعیت را منعکس کند. بهترین مسکن در بازار در دسترس خریداران است. با این حال، زمانی که دست بالا در جلسات مقدماتی معاملات ملکی متعلق به خریداران باشد، آنها چانه زنی بیشتری را برای معامله مطرح می کنند.
از سوی دیگر، اگرچه نوسانات مثبت نرخ ارز در ماه‌های اخیر به اصرار فروشندگان بر رشد قیمت ملک منجر شده است، اما در عین حال، سرمایه‌گذاران ملکی قیمت‌ها را «شکننده» می‌دانند و بر این باورند که این احتمال وجود دارد. کاهش این قیمت ها در حال حاضر گروهی از متقاضیان سرمایه نیز معامله را تا رضایت از چشم انداز تغییرات قیمت ملک به تعویق انداخته اند.
تأثیر حرکت بازار سهام
در حالی که بازده مسکن در نیمه اول سال 1401 برابر بازارها بود و در شهریور ماه چنین وضعیتی داشت، در مهرماه این موقعیت را به بازار داد. بازدهی املاک و مستغلات در دوره 4 ماهه و 6 ماهه امسال بالاتر از بازارهای ارز، سکه و سهام بوده است، اما در دوره 7 ماهه این بازده 5/0 درصد کمتر از نرخ ارز بوده است. بازده. دلار در هفته اول امسال 25 درصد بازدهی داشت در حالی که بازدهی مسکن 24/5 درصد و سکه 22/4 درصد بود. سرمایه گذاران بورس نیز در 7 ماهه نخست امسال در مجموع 4 درصد زیان را تجربه کردند. همچنین در مقایسه بازدهی ماهانه مسکن، ارز، سکه و بورس، سکه با 6/4 درصد افزایش قیمت ماهانه رتبه اول را به خود اختصاص داد. پس از آن، بازده دلار ماهانه 4 درصد و بازده مسکن 1 درصد در این رتبه بندی است. در نهایت بورس نیز در شهریور ماه بازدهی منفی 3/5 درصدی داشت.
برخی از دلالان معاملات ملکی مدعی هستند که اگر حرکت بورس ناشی از بازدهی منفی ماه های اخیر بورس نبود، حجم معاملات ملکی به پنج هزار واحد هم نمی رسید. طی دو ماه گذشته مقداری از پول های طایفه چند میلیارد تومانی که از بورس خارج شده بود به بازار مسکن رفت. به طور کلی می توان بورس را یکی از بازارهای فوق العاده پر ریسک معرفی کرد و طی ماه های شهریور و مهر، ریسک ماندن در این بازار افزایش چشمگیری داشته است. در نتیجه برخی از معاملات ملکی در رکود عمیقی قرار دارند که نتیجه مصون ماندن بورس در برابر بورس است.
